Pendapatan Operasional Bersih (NOI) untuk Investor Real Estat: Cara Menghitung & Formula NOI

Net Operating (NOI) adalah perhitungan pendapatan yang dihasilkan oleh investasi real estat. Ini mengukur jumlah arus kas yang dihasilkan oleh properti investasi setelah biaya operasional, tetapi sebelum pembayaran pokok dan bunga, pengeluaran modal, depresiasi, dan amortisasi. Investor menggunakan NOI untuk menentukan nilai dan profitabilitas properti penghasil pendapatan.

Apakah Pendapatan Operasional Bersih itu?

Dalam investasi real estat, pendapatan operasi bersih adalah jumlah pendapatan yang dikumpulkan dari properti investasi setelah Anda mengurangi biaya operasi dan kehilangan lowongan. Investor real estat melihat pendapatan operasional bersih sebuah properti untuk menentukan apakah properti itu investasi yang baik.

Mereka juga menganalisis NOI properti yang sudah mereka miliki untuk membantu menentukan apakah mereka perlu menaikkan uang sewa untuk meningkatkan arus kas mereka. Berbeda dengan cap rate, tidak ada NOI yang “baik”. Sebaliknya, investor dapat membandingkan NOI antara properti dan menggunakan NOI saat ini untuk melihat apakah pengeluaran mereka terlalu tinggi, harga sewa terlalu rendah, atau jika properti tidak terjangkau setelah mereka menambahkan pembayaran hipotek mereka.

Pendapatan operasional bersih umumnya dihitung secara tahunan. Jadi, jika Anda tahu berapa penghasilan dan pengeluaran bulanan Anda, Anda hanya perlu mengalikan dua belas dengan total total tahunan Anda. Perlu diingat bahwa NOI harus digunakan sebagai tambahan untuk alat evaluasi lainnya, seperti nilai kapitalisasi, ROI, pendapatan sewa properti yang sebanding, dan arus kas. Kami merekomendasikan penggunaan NOI dan salah satu alat lain untuk memahami posisi keuangan keseluruhan properti investasi.

Cara Menghitung Penghasilan Operasi Bersih

Anda dapat menghitung pendapatan operasional bersih (NOI) untuk investasi real estat Anda dengan menggunakan rumus pendapatan operasional bersih yang diterima secara umum, yang merupakan potensi pendapatan sewa Anda ditambah pendapatan tambahan terkait properti dikurangi kerugian kekosongan dikurangi total biaya operasi.

Perlu diingat bahwa rumus pendapatan operasi bersih dapat bervariasi tergantung pada siapa yang menghitungnya.

Misalnya, sebagian besar investor memisahkan potensi pendapatan sewa dan pendapatan lainnya, tetapi kadang-kadang Anda akan melihatnya digabungkan. Terlepas dari itu, formula pendapatan operasional bersih yang diterima secara umum adalah potensi pendapatan sewa Anda ditambah pendapatan terkait properti lainnya dikurangi kerugian kekosongan dikurangi total biaya operasi.

Menggunakan kalkulator NOI akan membuatnya lebih mudah, jadi lihat kalkulator pendapatan operasional bersih gratis kami.

Formula Pendapatan Operasional Bersih

Formula pendapatan operasional bersih:

NOI = Pendapatan Sewa + Penghasilan Lainnya - Kerugian Lowongan - Total Biaya Operasi

Untuk mengetahui pendapatan operasional bersih properti, Anda perlu mengetahui potensi pendapatan sewa dan penghasilan lain yang dihasilkannya. Anda juga perlu memperhitungkan kerugian kekosongan dari unit kosong atau unit di mana penyewa tidak membayar sewa. Terakhir, Anda perlu menambahkan semua biaya operasional Anda. Setelah Anda memiliki semua angka itu, Anda dapat menghitung pendapatan operasi bersih properti investasi.

Untuk menemukan penghasilan operasional bersih Anda, Anda biasanya perlu:

1. Pendapatan Sewa Potensial dari Properti Investasi

Pendapatan sewa potensial (PRI) adalah total sewa gabungan berdasarkan ketentuan dari masing-masing perumahan atau sewa komersial, dengan asumsi bahwa properti tersebut 100 persen ditempati. Jika properti tidak sepenuhnya ditempati, maka jumlah PRI didasarkan pada analisis pasar sewa, sesuai dengan sewa dan ketentuan properti yang sebanding.

2. Kerugian Lowongan pada Properti Investasi

Kerugian Lowongan merupakan hilangnya pendapatan karena penyewa mengosongkan properti dan / atau penyewa gagal bayar pembayaran sewa mereka. Faktor kekosongan dapat dihitung berdasarkan masa berlaku sewa saat ini. Angka yang digerakkan oleh pasar menggunakan lowongan properti yang sebanding juga dapat digunakan untuk tujuan menghitung NOI properti.

Untuk menghitung kehilangan lowongan, lihat unit apa yang bisa disewa dan gandakan dengan berapa bulan dari tahun itu kosong. Misalnya, jika unit serupa lainnya disewakan seharga $ 2.000 per bulan dan unit yang kosong kosong selama tiga bulan, Anda akan mengalikan $ 2.000 dengan 3 dan mendapatkan $ 6.000, yang merupakan kehilangan lowongan tahunan untuk properti.

3. Penghasilan Lain dari Properti Investasi

Karena ada berbagai cara properti dapat menghasilkan pendapatan, investor real estat perlu memasukkan semua kemungkinan pendapatan dalam kalkulasi mereka, di samping sewa bulanan. Pendapatan lainnya termasuk, tetapi tidak terbatas pada, hasil sewa fasilitas serta hasil dari mesin penjual otomatis, hasil dari layanan binatu, pendapatan yang dihasilkan dari biaya parkir, biaya papan iklan / signage, dan biaya layanan terkait lainnya.

4. Total Biaya Operasional untuk Properti Investasi

Total biaya operasional mencakup semua pengeluaran yang diperlukan terkait dengan pengoperasian dan pemeliharaan properti investasi. Untuk mendapatkan total biaya operasi, Anda cukup menambahkan semua biaya operasi seperti pajak properti, biaya pemeliharaan, dan manajemen.

Secara khusus, biaya operasi biasanya meliputi:

  • Pajak properti: Ini dinilai oleh otoritas yang berwenang di area properti itu berada dan bervariasi berdasarkan lokasi, nilai properti, dan ukuran.
  • Asuransi Properti Sewa: Ini membantu melindungi properti Anda dari kehilangan pendapatan, kerusakan, dan bahaya seperti kerusakan akibat cuaca. Kebijakan rata-rata pada properti sewa $ 200.000 biaya $ 1.473 hingga $ 1.596 per tahun.
  • Biaya Manajemen Properti: Biaya ini dibebankan oleh manajer properti atau perusahaan manajemen dan dapat bervariasi dari 8 persen dari sewa bulanan yang dikumpulkan untuk properti investasi hingga lebih dari 25 persen dari sewa kotor untuk properti sewa liburan.
  • Perawatan dan Perbaikan: Ini termasuk hal-hal untuk menjaga properti tetap terjaga, seperti pengendalian hama, pengecatan, dan perawatan kebun, serta perbaikan yang diperlukan. Diharapkan untuk membayar sekitar 1 persen dari nilai properti per tahun untuk biaya terkait pemeliharaan.
  • Biaya Lain-Lain: Ini dapat mencakup hal-hal seperti biaya hukum, biaya pemasaran dan iklan, dan hal lain yang diperlukan untuk mengoperasikan properti yang tidak termasuk dalam kategori lain.

Biaya Tidak Termasuk dalam NOI

Penting untuk dicatat bahwa layanan hutang, depresiasi, komisi leasing, peningkatan penyewa, perbaikan keausan, pajak penghasilan, dan biaya bunga hipotek tidak termasuk dalam perhitungan pendapatan operasional bersih. Ini karena NOI unik untuk properti itu sendiri dan tidak termasuk pengeluaran lain yang khusus untuk investor / peminjam.

Kapan Menggunakan Pendapatan Operasional Bersih

Sebelum membeli, investor dapat menggunakan NOI untuk menilai nilai properti, membantu mereka membuat keputusan investasi yang lebih terinformasi. Setelah pembelian, NOI dapat digunakan sebagai ukuran arus kas operasi.

Pemberi pinjaman yang membiayai properti investasi juga tertarik untuk mengetahui pendapatan operasional bersih properti. Ini karena NOI kadang-kadang digunakan sebagai salah satu faktor penentu dalam menyetujui pinjaman komersial untuk investor real estat. Pemberi pinjaman akan melihat pendapatan operasional bersih properti dan kemudian menilai apakah pemiliknya akan memiliki cukup arus kas untuk membayar pembayaran hipotek. Pemberi pinjaman mengambil ini dengan serius karena mereka ingin memastikan peminjam mampu membayar pinjaman.

“NOI sangat penting bagi pemberi pinjaman komersial pada aset multi-keluarga karena risiko mereka dinilai berdasarkan NOI dari properti subjek. Pada unit multi-keluarga besar, pemberi pinjaman seperti Fannie Mae menggunakan metrik NOI ketika menilai nilai awal properti alih-alih mengevaluasi risiko dan riwayat kredit peminjam / investor. ”- Veena Jetti, Mitra Pendiri, Enzo Multifamily

Perhitungan Yang Melibatkan NOI

NOI digunakan dalam banyak perhitungan dan formula yang digunakan oleh investor real estat. Ini digunakan oleh investor untuk mengevaluasi kemampuan properti investasi untuk menghasilkan uang tunai setelah biaya operasi dibayarkan.

Beberapa perhitungan yang mengandalkan NOI meliputi:

  • Cap Rate: Menunjukkan tingkat pengembalian potensial suatu properti; rumus cap rate adalah NO I / Nilai Properti x 100.
  • ROI: Ini adalah pengembalian yang dinyatakan sebagai persentase yang Anda terima pada properti investasi; rumus ROI adalah Pengembalian Tahunan / Total investasi (dan pengembalian tahunan juga dikenal sebagai NO I).
  • Rasio Cakupan Utang: Digunakan oleh pemberi pinjaman untuk melihat apakah pendapatan properti mencakup biaya operasi dan pembayaran utang setelah menghitungnya NO I.
  • Pengembalian Uang Investasi: Jumlah uang tunai yang Anda investasikan dalam properti dibandingkan dengan jumlah uang tunai yang Anda terima, dengan mempertimbangkan itu NO I.

Contoh Kapan Pendapatan Operasional Bersih Digunakan di Real Estat

Formula pendapatan operasional bersih digunakan oleh investor real estat dan pemberi pinjaman. Mereka masing-masing ingin mengevaluasi kesepakatan dan melihat apakah itu masuk akal. Mari kita lihat dua contoh: satu di mana investor menggunakan NOI untuk menentukan apakah mereka harus membeli properti dan satu contoh di mana pemberi pinjaman menggunakan formula NOI untuk memutuskan apakah mereka harus meminjamkan uang untuk pembelian properti investasi.

Perlu diingat bahwa rumus pendapatan operasional bersih adalah: NOI = Pendapatan Sewa Potensial + Penghasilan Lainnya - Kerugian Lowongan - Total Biaya Operasional

Contoh NOI

Mari kita asumsikan Jane ingin membeli properti investasi. Dia tahu bahwa potensi pendapatan sewa adalah $ 40.000 per tahun, pendapatan tambahan adalah $ 2.000, kehilangan lowongan adalah $ 5.000 dan biaya operasional adalah $ 8.000.

Pertama, tambahkan pendapatan sewa kotor dan pendapatan tambahan.

$40,000 + $2,000 = $42,000

Kemudian kurangi lowongan dan biaya operasional.

$42,000 - $13,000 = $29,000

Sehingga NOI = $ 29.000

Jane kemudian dapat menggunakan nomor ini dan membandingkannya dengan properti lain di daerah itu, dan melihat apakah properti itu dihargai dengan benar. Dia juga dapat mengetahui perkiraan pembayaran hipotek bulanannya dan memastikan dia mampu membelinya berdasarkan NOI. Jane dapat menggunakan NOI untuk mencari tahu nilai batas properti. Formula cap rate adalah NOI dibagi dengan nilai properti, dan ini digunakan untuk membantu mengevaluasi tingkat pengembalian properti investasi.

Bagaimana Pemberi Pinjaman Menggunakan NOI dalam Penjaminan

Sekarang mari kita lihat bagaimana pemberi pinjaman melihat pendapatan operasi bersih ketika memutuskan apakah mereka akan mendanai pembelian properti investasi. Mari kita gunakan angka yang sama dari contoh satu, jadi NOI = $ 29.000.

Pemberi pinjaman hipotek akan menyesuaikan NOI ini berdasarkan nilai pasar wajar dari sewa di daerah tersebut, dan akan memeriksa untuk memastikan kerugian kekosongan dicatat. Mereka biasanya "bermain" dengan angka-angka untuk mendapatkan NOI yang paling konservatif. Mereka ingin meminimalkan risiko mereka, dan ingin menghitung sewa yang mungkin turun atau unit apa pun yang mungkin kosong berdasarkan tingkat kekosongan rata-rata.

Pemberi pinjaman juga akan menggunakan formula pendapatan operasional bersih untuk menghitung rasio cakupan layanan utang. DSCR adalah NOI dibagi dengan pembayaran hipotek tahunan. Ini membantu pemberi pinjaman mengevaluasi jika peminjam mampu membayar pinjaman. Pemberi pinjaman menggunakan rasio ini ketika mengeluarkan pinjaman multifamily, komersial dan bisnis.

Pro dan Kontra Penggunaan Pendapatan Operasional Bersih

Perhitungan pendapatan operasional bersih properti adalah cara penting untuk menentukan nilainya serta mengevaluasi profitabilitasnya. Namun, penggunaan NOI dalam membuat keputusan tentang investasi real estat memiliki kelebihan dan kekurangan. Mari kita lihat potensi pro dan kontra dari NOI di bawah ini.

Kelebihan Menggunakan NOI

Keuntungan menggunakan NOI meliputi:

  • NOI menentukan nilai awal properti investasi, membantu investor real estat mengidentifikasi apakah itu akan membuat investasi yang baik.
  • Penggunaan NOI memberikan gambaran umum tentang pendapatan operasi yang berkelanjutan dari suatu properti.
  • NOI juga membantu pemberi pinjaman dan kreditor menentukan apakah suatu properti menghasilkan arus kas yang cukup untuk menutup setiap layanan utang potensial.

Kontra Menggunakan NOI

Kerugian menggunakan NOI meliputi:

  • Analisis NOI dapat dimanipulasi karena pemilik properti dapat memilih untuk mempercepat atau menunda pengeluaran tertentu.
  • NOI suatu properti tidak selalu konstan-ia dapat berubah tergantung pada bagaimana properti itu dikelola.
  • Karena pengeluaran lain tidak dipertimbangkan dalam NOI (mis., Biaya bunga, layanan utang, pajak penghasilan, pengeluaran modal), arus kas aktual yang dapat dihasilkan oleh suatu properti dapat berbeda setelah semua biaya lainnya dibayarkan.
  • Jika sewa yang diproyeksikan digunakan untuk menghitung NOI, ia dapat membuang formula pendapatan operasional bersih jika sewa ini berbeda dari sewa pasar.

Cara Meningkatkan Pendapatan Operasional Bersih

Properti dengan pendapatan operasi bersih tinggi biasanya merupakan hal yang baik. NOI positif berarti pendapatan operasional properti lebih tinggi daripada biaya operasinya. NOI negatif menunjukkan bahwa biaya operasi properti sewaan melebihi pendapatannya. Untuk membantu mengetahui hal ini, ada berbagai metode untuk meningkatkan NOI dari investasi real estat.

Berikut adalah tiga cara untuk meningkatkan pendapatan operasional bersih properti investasi:

1. Meningkatkan Pendapatan Sewa

Sumber utama pendapatan dari properti investasi adalah pendapatan sewa. Salah satu cara untuk meningkatkan pendapatan sewa Anda adalah dengan memastikan bahwa Anda memiliki tingkat hunian tinggi 90 persen atau lebih. Metode lain adalah meninjau tarif sewa Anda untuk memastikan bahwa harga sewanya sesuai dengan perusahaan dan demografis penyewa targetnya.

Jika Anda tidak yakin apakah harga sewanya terlalu tinggi atau terlalu rendah, lihat panduan kami tentang apa yang akan dikenakan biaya sewa pada tahun 2018. Ini akan membantu Anda menentukan cara menetapkan harga sewa yang adil yang menarik penyewa dan memberi Anda arus kas positif .

2. Temukan Sumber Pendapatan Tambahan

Selain pendapatan sewa, banyak investor real estat memanfaatkan aliran pendapatan tambahan dari properti investasi mereka. Beberapa sumber pendapatan populer untuk properti sewaan termasuk parkir, fasilitas binatu yang dioperasikan dengan koin, dan mesin penjual otomatis. Anda juga dapat mempertimbangkan menyewakan ruang ekstra kepada penyewa untuk penyimpanan. Jika Anda memiliki gedung apartemen bertingkat, Anda mungkin dapat menyewakan ruang untuk perusahaan papan iklan.

Beberapa cara kreatif lainnya untuk mendapatkan penghasilan tambahan pada properti investasi meliputi:

  • Menagih biaya bulanan tambahan untuk layanan pembersihan
  • Biaya sewa hewan peliharaan bulanan
  • Sewa kipas angin dan unit jendela ber-AC untuk penyewa selama bulan-bulan hangat
  • Masukkan peralatan kelas atas ke unit dengan biaya bulanan tambahan
  • Tingkatkan dapur dan kamar mandi untuk pendapatan sewa tambahan

3. Minimalkan Biaya Operasi

Biaya operasional properti memiliki dampak besar pada pendapatan operasional bersihnya. Oleh karena itu, adalah ide yang baik untuk memotong atau memangkas biaya operasi bila Anda bisa. Misalnya, Anda dapat mengurangi biaya utilitas dengan memastikan bahwa lampu yang tidak digunakan dimatikan atau berada di timer yang sudah ditentukan sehingga mereka hanya menyala ketika hari gelap. Atau Anda dapat melewati biaya kebersihan hingga penyewa sebagai biaya perawatan alih-alih menyerapnya sebagai kemudahan.

Cara tambahan untuk meminimalkan biaya operasi termasuk menggunakan bola lampu berenergi rendah, seperti LED. Ini harganya lebih dari bola lampu biasa dimuka, tetapi menghemat biaya pengeluaran listrik dalam jangka panjang. Jika Anda membayar tagihan air pada properti, Anda dapat membatasi jumlah tertentu dan jika penyewa mengatasinya, maka itu adalah tanggung jawab mereka.

Untuk tips dan saran pemilik yang lebih membantu, lihat artikel kami tentang tips pemilik dari pro.

Pendapatan Operasional Bersih Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)

Di bawah ini kami memiliki beberapa pertanyaan yang paling sering diajukan tentang NOI (pendapatan operasi bersih) yang berkaitan dengan investasi real estat. Jika Anda memiliki pertanyaan yang tidak dijawab atau jika Anda ingin mengomentari masalah penghasilan operasional bersih, silakan kunjungi forum kami.

Apakah Pembayaran Hipotek Saya Bagian dari NOI?

Pembayaran hipotek atau segala jenis biaya pembiayaan tidak termasuk dalam formula operasi bersih. Pendapatan operasional bersih memperhitungkan semua pendapatan sewa dan kemudian mengurangi lowongan dan semua biaya operasi. Pembayaran hipotek tidak dianggap sebagai biaya operasional. Sebagai gantinya, biaya operasional mencakup hal-hal seperti pajak, asuransi properti sewaan, dan biaya manajemen properti.

Apakah Biaya Manajemen Properti Merupakan Bagian dari Formula Pendapatan Operasional Bersih?

Biaya manajemen properti dianggap sebagai biaya operasional, sehingga merupakan bagian dari formula pendapatan operasional bersih. Anda akan mengurangi semua biaya operasi, termasuk biaya manajemen properti, dari pendapatan sewa kotor untuk menghitung pendapatan operasi bersih untuk investasi real estat.

Bagaimana Saya Menghitung NOI?

Ada beberapa cara yang dilakukan investor real estat untuk menghitung NOI, tetapi yang paling sederhana adalah menambahkan semua penghasilan Anda di properti, termasuk pendapatan sewa, parkir, binatu, dll., Lalu kurangi lowongan dan biaya operasional Anda. Anda juga dapat menggunakan kalkulator pendapatan operasional bersih dan menginput hal-hal seperti pendapatan sewa kotor dan biaya operasi, dan kalkulator akan menggunakan input tersebut untuk menghasilkan pendapatan operasional bersih Anda.

Apakah Pendapatan Operasional Bersih Hanya Digunakan di Real Estat?

Pendapatan operasional bersih digunakan dalam investasi real estat, tetapi juga digunakan di banyak industri lainnya. NOI adalah salah satu metode yang dapat mengukur laba bisnis, yang biasanya dilaporkan pada laporan laba rugi. Formula pendapatan operasional bersih bervariasi di luar real estat, tetapi biasanya total pendapatan operasi dikurangi total biaya operasi.

Intinya

Pendapatan operasional bersih sangat penting dalam mengevaluasi dan menilai properti investasi. Ini membantu investor dan pemberi pinjaman real estat memutuskan apakah properti itu layak untuk diinvestasikan, dan properti ini memberikan wawasan yang baik tentang kemampuan properti untuk menghasilkan arus kas serta nilai keseluruhannya. Formula pendapatan operasional bersih adalah potensi pendapatan sewa dikurangi lowongan plus pendapatan lain dikurangi biaya operasi. Jika Anda ingin menghitung NOI Anda dengan mudah, gunakan kalkulator NOI gratis kami.

Tonton videonya: 97% Owned - Economic Truth documentary - How is Money Created (Oktober 2019).

Loading...